负债高企前三季度现金流同比剧降 地产逆势扩充

房产 2018-12-03 18:41:11

  行业“头部效应”渐显,部分深耕局部区域的中小型房企面临发展的压力。10月24日,房地产集团股份有限公司(600708.SH,以下简称“”)发布公告,设立控股子公司负责开发经营在江苏省苏州市吴江区竞得的土地。

  财报显示,上半年,地产新增房地产储备面积76.09万平方米,同比增长1187.48%,土储增势迅猛。近两个月,地产还陆续发布在上海松江、江苏苏州、广西南宁和重庆等地区新增土地的公告。7~9月,公司新增房地产储备面积为4.24万平方米。

  “全年计划新开工面积228万平方米,计划竣工面积222万平方米。”是地产给2018年全年制定的目标。数据显示,前三季度,地产累计新开工面积260.54万平方米,但竣工面积仅为41.02万平方米。新增的土地储备也增加了其债务负担,地产公司净负债率184%,短债压力1.25,经营产生的现金流量净额为-66.92亿元,同比大幅下降815.92%。

  针对拿地策略和后期发展等问题,《中国经营报》记者致电致函地产,证券事务部负责人表示,地产在今年以来通过多元化渠道积极拓展土地储备,确保可售货值在短期内得到快速回补。公司将针对项目所在区域的不同政策、市场、客户情况,以及项目所处的开发运营不同阶段,加速周转,抓紧去化良性、合理库存,突破存量库存。重点关注销售回款,关注销售目标、回款、长库存去化率等关键数据的精细化、全程化管理。

  根据公告显示,地产出资9300万元,投资设立控股子公司房地产集团(苏州)置业有限公司,占注册资本的93%。投资目的是开发经营地产于2018年9月13日成功竞得的江苏省苏州市吴江区 WJ-J-2018-035号地块。

  除了在苏州获取土地资源,地产继续在其“大本营”上海增加土储规模。近日,农工商地产与上海松江城镇建设投资开发有限公司、上海松江商业发展集团有限公司组成联合体成功竞得上海市松江区洞泾镇农河三号-1 地块,成交总价215,000万元。同日,农工商地产还以202,000万元土地成交总价竞得上海市松江区洞泾镇农河三号-2地块。

  上述证券事务部负责人表示,伴随房地产市场形势发生变化,规模化成为不可逆趋势,各大房企在业绩竞赛中加速奔跑,房企土地储备规模与结构对业绩可持续性的影响占比越来越大。地产将协同食品集团的产业升级及商业运营,为公司长期可持续发展积累更优质、更有上升潜力的土地资源。

  公开资料显示,地产由原农工商地产注入海博股份重组上市正式更名而来。近年来,地产尝试“跳出”上海,产业版图升级至上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、四川、云南、重庆等省市。不过,业内有观点认为,其并未真正摘掉“区域性公司”的标签。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,目前土地降温情况下,是上市公司地产加速拿地的机会,但是短时间支付土地竞拍的款项会对现金流产生较大压力。而拿地项目要考虑上市的时间,有些区域如果开发时间短,区域楼市还有余温,上市的话则能够跑量,但一些地方降温较快,若等到四至五个月的时间差,上市可能卖不出合理的价格。因此,后期存在供货节奏的策略问题和资金上的挑战。

  9月14日,地产全资子公司农工商房地产(集团)有限公司(以下简称“农工商地产”)与重庆凯竣房地产开发有限公司、武汉弘菱桥置业有限公司组成联合体成功竞得两江新区水土组团C分区C40-1/02号地块,成交总价为33200万元。

  与此同时,其为了加大对全国重点准入城市的土地储备力度,扩大产业版图,地产还在西南地区进行地产布局。10月8日,地产控股子公司农工商房地产(集团)广西明通置业有限公司以60435.7116万元成交总价,竞得广西南宁市GC2018-084地块,单价880万元/亩,楼面价3300元/平方米,无产权移交住房配建面积,预计打造为城市项目的一个组团。

  记者梳理发现,仅在9月份,地产通过成功竞得6地块并新增土储权益合计约433亩,出资金额合计约53亿元人民币。对此,好地网苏南区域总编吴彩萍表示,地产扩张之还需要克服品牌方面的挑战,布局到新的区域要加快品牌落地,形成一定产品美誉度和溢价能力。在各个城市的房地产市场经历过一轮发展之后,大众对楼房产品的要求更高,品质需求更好,只有产品足够好,才能占领市场。

  不过,亿翰智库研究总监张化东亦指出,今年上半年新增土地储备的问题是,基本很难开发竣工,或将要等到明年初才能入市形成销售回报。

  据克而瑞机构的统计数据,上半年,TOP100房企实现销售额约46848亿元,累计同比增长约38%,连续三个月反弹。其中,一线房企销售金额持续攀升,反映出尽管调控政策趋紧,但上半年需求依然较为强劲。同时,行业标杆龙头的规模增速也远超同行业平均水平,房地产行业的集中度提升更加明显,不同梯队之间的“阶层固化”现象开始。

  10月29日,地产披露2018年三季度报,1~9月,实现营业收入94.01亿元,同比减少13.6%;实现归母净利润10.12亿元,同比增长68.7%。总资产725.52亿元,同比增长33.97%。

  地产此前公布的半年报显示,2018年前6个月,公司总资产629.05亿元,签约金额为135.95亿元,同比增长28.73%,在营销端实现了新的突破。实现营业收入64.36亿元,同比增长8.38%,实现归属于上市公司股东的净利润8.35亿元,同比增长220.71%。

  上半年超去年同期12倍的新增土地储备,助推了地产签约金额将近3倍的上涨,同时也加重了其债务方面的负担。截至今年6月底,地产总负债513.79亿元,同比增加约81亿元,加之发行的6亿元永续债,总共为87亿元。公司发行不超过35亿元永续债于7月获准注册,并于8月发行了第一期6亿元永续债,10月拟设立资产支持计划,发行不超过10亿元资产支持证券。

  数据显示,1~9月,经营产生的现金流量净额为-66.92亿元,同比大幅下降815.92%。对此,地产给出的解释是,主要是支付土地款、工程款、支付拍地金和支付企业间往来增加所致。

  房企的现金流主要依靠销售回款和融资,亦是房地产开发资金的重要来源。当前,融资越来越难,销售回款就越发重要。正是出于融资渠道收紧的原因,近月来,上海、江苏、浙江等长三角城市的土地流拍现象层出不穷。

  “像地产等中小型房企在前两年拼不过品牌开发商,土地储备不多。在房企融资难的当下,反而凭借已经回笼的资金进行扩张。”吴彩萍指出,后期则其对项目的推盘节奏和管控。

  同策研究院院长助理张宏伟表示,一般经验来看,董事会核心领导的年龄对公司决策也有所影响,若核心高管年龄偏大,公司的决策会偏稳健,而当年轻的高管加入,会让运营结构和发生变化,在特殊的节点突然有所发展。

  记者注意到,作为老牌上市房企的地产,高管团队在年龄层基本在50岁以上。年报显示,目前地产董事长兼总裁沈宏泽出生于1965年,曾在农工商房地产(集团)股份有限公司担任副总裁、常务副总裁等职务。此前,该公司董事长张智刚先生因达到年龄申请辞职,导致公司战略委员会委员因人数低于人数,影响公司董事会战略委员会的正常运作,随后增补新任董事长,并补选了战略委员会委员。

  今年以来,地产发布多个高管辞职公告,公司总法律顾问敏先生、董事、董事会战略委员会委员、董事会审计委员会委员季旅青先生均因为达到退休年龄请求辞去的职务。

  如何规避管理层因为退休导致公司经营战略变动及业绩波动的问题?前述证券事务部负责人回函表示,目前公司在职的高级管理人员的平均年龄为47岁,经营层具有多年的行业经营经验,专业能力出色,市场意识敏锐。在发展方向上,公司做强做精房地产主业,加速挖掘多元产业资源优势,培育企业经济发展新的经济增长点,为国资保值增值积极注入新活力。

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